[녹색경제신문 = 정수진 기자] 하나오피스리츠가 강남 핵심 오피스 자산을 기반으로 한 '오피스 집중형 리츠' 전략을 내세우며 상장에 나선다. 하나금융그룹 공동투자를 통해 책임경영과 운용 신뢰도를 확보하는 동시에, 10년 평균 7.5% 수준의 배당 수익률을 제시하며 투자 매력을 강조했다.

20일 하나자산신탁은 기자간담회를 열고 강남 테헤란로 업무지구 오피스 자산에 투자하는 '하나오피스리츠'를 오는 31일 청약한다고 밝혔다. 이는 하나금융그룹의 첫 공모 상장 리츠다.

해당 리츠는 강남역 도보 3분 거리의 하나금융그룹 강남 사옥과 역삼역 도보 3분 거리의 태광타워를 기초 자산으로 편입한다. 하나자산신탁은 금리 고점·임대료 저점 시기에 우량 오피스를 선제적으로 매입해 현재 약 500억원 수준의 자산 가치 상승을 이뤄냈다고 설명했다.

박우철 하나자산신탁 리츠사업본부장은 "매입 당시 대비 금리는 하락했고, 임대료는 약 65% 인상되면서 건물 가치가 18% 상승한 상황"이라며 "현재 자산가치를 고려하면 공모가 5000원은 약 13% 할인된 수준"이라고 말했다.

하나오피스리츠는 공모가 기준 5년 평균 6.5%, 10년 평균 7.5% 수준의 배당수익률을 목표로 한다. 이는 최근 상장된 오피스 리츠 대비 10% 이상 높은 수준이다. 박 본부장은 "저가 매입 구조를 기반으로 높은 배당이 가능하다"며 "강남 오피스 공실률이 약 2% 수준에 불과해 임대료 기반 현금흐름도 안정적"이라고 설명했다.

특히 임차 안정성도 강조했다. 하나금융그룹 계열사들이 강남 사옥의 약 75%를 사용하고 있으며, 두 개 자산 전체 기준으로도 약 50%를 그룹이 직접 임차하고 있다. 내부 수요 기반이 확보돼 경기 변동에도 임대료 수취 안정성이 높다는 설명이다.

이번 상장에서 눈에 띄는 부분은 '오피스 집중 전략'이다. 하나오피스리츠는 자산의 80% 이상을 오피스에 투자하고, 이 중 50% 이상을 강남권에 배치하는 구조를 명확히 했다.

박 본부장은 "글로벌 투자자들은 한국 리츠 시장이 작고 복합 자산 전략이 일관되지 않다는 점을 지적해왔다"며 "오피스, 호텔, 리테일을 혼합하는 대신 하나의 섹터에 집중해야 투자 판단이 명확해진다는 요구가 있었다"고 말했다. 이어 "하나오피스리츠는 이름 그대로 오피스에 집중하는 단순하고 일관된 전략으로 운용할 것"이라고 덧붙였다.

이는 최근 일부 리츠들이 자산군을 수시로 변경하면서 투자자 신뢰가 약화된 흐름과도 대비된다. 하나오피스리츠는 전략 변경 없이 명확한 포트폴리오를 유지해 장기 투자 수요를 확보하겠다는 방침이다.

오피스 리츠의 상대적 경쟁력도 강조됐다. 리테일 리츠는 홈플러스 사태 등 구조적 불확실성이 남아 있고, 호텔 리츠는 코로나19 충격 경험으로 변동성이 크다는 평가다. 물류 리츠 역시 수도권 기준 공실률이 20% 수준까지 상승하며 공급 부담이 부각된 상황이다. 반면 강남 오피스는 낮은 공실률과 임대료 상승 흐름을 기반으로 안정성과 성장성을 동시에 확보할 수 있다는 설명이다.

추가적인 업사이드 요인도 제시됐다. 테헤란로 일대 지구단위계획 재정비로 용적률이 기존 960%에서 1800%로, 건물 높이 제한도 35m에서 70m로 완화되면서 개발 잠재력이 확대됐다. 리모델링 활성화 구역 지정에 따라 기존 연면적 대비 최대 30% 증축도 가능해졌다.

박 본부장은 "현재는 임대율이 높은 만큼 즉각적인 개발보다는 안정적 운영에 집중하지만, 향후 일부 층 공실을 확보할 수 있는 시점이 오면 증축과 리모델링을 통해 자산가치를 추가로 끌어올릴 수 있다"고 말했다.

이와 함께 정부가 추진 중인 상장 리츠 배당소득 저율 분리과세 도입도 시장 확대 요인으로 꼽힌다. 제도 도입 시 고배당 상품으로서 리츠의 투자 매력이 높아질 수 있다는 기대다.

한편 하나오피스리츠는 총 2520만주를 공모하며, 주당 공모 예정가는 5000원이다. 총 공모 예정 금액은 약 1260억원 규모로, 기관 투자자에게 820억원, 일반 청약자에게 440억원이 배정된다. 코스피 상장 예정일은 4월 17일이다.