[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 서울 동작구에서 추진 중인 도심 공공주택 복합사업이 주민 설명회를 계기로 의향서 확보 절차에 들어갔다. 

동작구는 19일 대남교회 4층에서 지역 주민들을 대상으로 공공복합사업 설명회를 열고 사업 구조와 추진 절차를 공유했다. 이번 설명회는 후보지 신청을 위한 주민의 의향을 묻는 사전 단계로, 향후 국토교통부 협의를 거쳐 사업지 지정 여부가 결정된다.

다만 취재 결과 해당 사업은 주민 의지만으로 확정되는 구조가 아니라, 구 내 복수 후보지 간 경쟁을 거쳐 우선 대상지가 선정되는 방식으로 진행될 전망이다.

이날 설명의 핵심은 안병석 대한민국 동작주식회사 정비사업 실무행정 전문가가 맡았다. 대한민국 동작주식회사는 동작구가 공공주도 개발사업을 추진하기 위해 설립한 조직으로, 정비사업 기획과 행정 지원을 담당한다.

안 전문가는 기존 재개발 방식의 문제점을 지적하며 “재개발 조합 방식은 평균 20년 이상 걸리고 실제로는 30년에 가까운 사례도 많다”며 “분쟁과 갈등, 소송으로 사업이 지연되는 구조”라고 말했다. 

또한 “반면 도심 공공주택 복합사업은 이론적으로 5년 내 입주가 가능하다”며 “동의율도 75%가 아닌 67%로 낮아 사업 추진이 빠르다”고 설명했다.

하지만 사업 구조에 대한 설명이 이어지자 일부 주민들 사이에서는 부담감도 감지됐다. 공공복합사업은 사업계획 인가 이후 토지와 건물 소유권을 공공에 먼저 넘기는 ‘선이전’ 구조를 갖고 있기 때문이다.

안 전문가는 “소유권을 LH가 먼저 확보한 뒤, 아파트가 지어지면 돌려받는 구조이기 때문에 사업을 강력하게 추진할 수 있는 구조”라며 “소유권을 유지한 채 장기간 기다릴지, 먼저 넘기고 빠르게 입주할지는 주민이 선택할 문제”라고 말했다.

사업성 측면에서는 다양한 인센티브가 제시됐다. 안 전문가는 “용적률을 최대 140%까지 상향 적용할 수 있고 분양가상한제도 적용되지 않는다”며 “재개발 대비 10~30% 수준의 수익성 개선이 가능하다”고 설명했다.

또 "LH가 소유권을 확보하기는 하지만 직접 건설하는 것이 아니라 어떤 건설사를 선정할지는 주민들과의 협의를 통해 이뤄진다"라며 이름있는 민간 건설사들이 시공을 맡게 될 것이라고 설명했다. 

가장 큰 문제인 '분담금'과 관련해서는 “분담금은 최초 계약 시 확정되는 구조로 공사비 상승에 따른 추가 부담이 없다”며 “확정지분제 방식으로 사업 리스크를 줄였다”고 강조했다.

세금 측면에서도 “소유권을 공공에 넘기는 시점부터 주택수 산정에서 해당 주택이 제외되므로 재산세와 종합부동산세 부담이 완화되는 효과가 있다”며 다주택자에게 유리한 구조라고 덧붙였다.

이와 함께 자금 여력이 부족한 주민을 위한 제도도 소개됐다.

안 전문가는 “이익공유형, 지분적립형, 토지임대부 방식 등을 통해 초기 분담금 부담 없이 입주할 수 있는 구조도 마련돼 있다”며 “분담금 문제로 개발을 포기해야 하는 상황을 줄일 수 있다”고 설명했다.

'소유권 선이전'이라는 부분을 감당한다면 약 5년 내에 개발을 완료하고 현물(아파트)로 돌려받는다는 점은 획기적이다. 그러나 취재결과 이번 사업은 단순한 주민 동의만으로 확정되지 않는 구조라는 점도 확인됐다.

동작구청장 정책보좌관실 최필수 팀장은 현장에서 녹색경제신문과의 인터뷰를 통해 “현재 동작구 내 공공복합사업을 검토 중인 구역이 약 6곳 정도 있다”며 “이 중 사업성이 높고 추진 가능성이 큰 지역이 우선 선정될 가능성이 있다”고 말했다.

이어 “주민 동의가 중요한 요소이긴 하지만 최종 선정은 국토부 협의와 입지, 사업성 등을 종합적으로 판단해 결정된다”며 일종의 경쟁 구도임을 시사했다. 결국 주민들이 사업 추진 의사를 모으더라도 실제 사업지로 확정되기까지는 추가적인 선별 과정이 존재하는 셈이다.

한편 설명회에 참석한 주민들은 사업 필요성에는 공감하면서도 소유권 이전 부담, 분담금 규모, 실제 사업 추진 속도 등을 두고 다양한 의견을 나눴다. 이번 설명회는 단순한 사업 안내를 넘어 과거 재개발 중심 구조에서 공공주도 개발로 전환되는 흐름과 함께, 동일 지역 내에서도 사업지 선정을 둘러싼 경쟁이 존재한다는 점을 보여준 자리였다.

건설 업계 관계자는 이번 설명회와 관련해 "속도와 인센티브를 앞세운 공공복합사업이 실제 사업지로 이어질 수 있을지, 주민 동의와 함께 ‘선정 경쟁’을 통과할 수 있을지가 향후 핵심 변수가 될 것"이라고 전망했다.