[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 최근 한국은행이 가계부채 문제 해결을 위해 제안한 '한국형 뉴 리츠(REITs)' 모델을 제안했다.

이와 관련해 대다수의 부동산 전문가들은 '구조적 한계'가 명확하다며 경고하고 있다. 

이 모델은 리츠 운영사의 책임을 배제한 채, 투자자와 임차인이 이중의 리스크를 떠안는 형태로 설계될 가능성이 커 보인다. 반면, 리츠 운영사는 안정적인 수익만 챙기는 구조적 문제가 지적되고 있다.

투자자와 임차인, 이중 리스크 부담

한은이 제안한 '한국형 뉴 리츠'는 주택 수요자가 리츠에 투자하여 배당 수익을 기대하면서 동시에 해당 주택에 임차인으로 거주하는 새로운 형태다. 이는 기존 리츠 구조에서 투자자와 임차인의 역할이 명확히 구분된 미국이나 싱가포르의 사례와는 다르다.

이와 관련해 부동산 전문가들은 "이 모델에서는 모든 위험이 투자자와 임차인에게 전가된다"라며 "리츠 운영 성과가 저조할 경우, 투자자는 배당 수익 손실을 감수해야 하고, 임차인은 임대료 상승이나 거주 불안을 겪을 가능성이 크다"고 했다.

아무런 손실 책임 지지 않으면서 수수료 장사하는 리츠 운영사?

한국형 뉴 리츠에서 리츠를 운영하는 회사는 투자 성과에 따른 손실에 책임을 지지 않는다. 대신, 투자자로부터 받은 수수료를 통해 안정적인 수익을 얻는다. 반면, 투자자는 리츠 성과에 따라 배당이 변동되며, 손실 발생 시 모든 위험을 부담해야 한다.

반면 미국은 '리츠는 연간 수익의 90% 이상을 투자자에게 배당'하는 강력한 법적 장치를 통해 투자자를 보호하며 리스크를 관리하고 있다. 그러나 한국형 뉴 리츠는 투자자 보호와 관련된 제도적 장치가 부족해, 리츠 운영사의 책임 회피를 조장할 가능성이 높다.

정책 전문가들은 "한국형 뉴 리츠는 투자와 거주를 결합한 모델로, 임차인의 주거 안정성을 약화시킬 가능성이 있다"라며 "리츠 성과가 악화되면 임대료 상승, 주거 권리 침해 등 임차인의 불안정이 심화될 수 있고, 이는 안정적 주거 제공이라는 정책 목표와 상충된다"고 지적한다.

공공 리츠를 통해 민간 리츠의 부작용을 보완하거나, 시장 안정성을 높이는 공공성을 강화하는 방안도 검토해야 한다. 이러한 제도 개선 없이는 한국형 뉴 리츠는 책임 없는 구조 속에서 투자자와 임차인에게만 피해를 전가하는 정책으로 전락할 우려가 크다.

한국형 뉴 리츠, 공공성 강화 없이는 투자자이자 임차인에게 피해 전가 정책 될 것

부동산 전문가들은 "한국형 뉴 리츠가 성공적으로 자리 잡으려면, 리츠 운영사의 책임을 강화하고 투자자와 임차인을 보호하는 제도적 장치가 마련돼야 한다"고 조언한다.

또한 "한국은행의 이러한 제안은 가계부채 문제를 해결하기 위한 혁신적인 접근으로 평가받을 수 있지만, 성공 여부는 정책 설계와 운영 책임 구조에 달려 있다"라며 "잘못하면 오히려 더 큰 사회적 문제를 초래할 가능성이 높다"며 우려를 표했다.