악성 미분양 증가세에 비용 회수에 어려움을 겪는 시공사와 시행사의 신음이 깊다. 고심 끝에 할인 분양을 시행하면 기존 분양자들의 반발이 커 시공사는 난감해질 수밖에 없다. 일부에서는 할인 분양을 받고 입주한 입주자들이 아파트 시설을 사용하지 못하게 하는 등 거부 행위도 벌어져 논란이 되고 있다.

22일 녹색경제신문 취재를 종합하면, 악성 미분양이라 불리는 ‘준공 후 미분양’은 9월 기준 9513가구로 전월 대비 121가구 늘어났다.

준공 후 미분양이란 사용 승인을 받은 뒤에도 분양이 되지 않은 ‘빈집’을 말한다.

일반적으로 공사를 진행할 때 시공사는 미래 수익에 대한 지급보증으로 PF를 받아 공사를 진행한다. PF를 받은 뒤 추후 분양을 진행하고 비용 상환을 약속하는 것이다.

그러나 문제는 공사가 완료된 후에도 분양이 되지 않았을 때 발생한다. 시공사는 분양비를 통해 비용을 회수해야 하는 입장이지만, 실제로 분양이 이뤄지지 않아 비용 회수가 어려워지는 상황에 처하게 된다. 비용 회수를 하지 못한 시공사는 자금난에 시달리게 되고 최악의 경우 도산하게 된다. 준공 후 미분양이 ‘악성 미분양’이라 불리는 이유는 여기 있다.

이러한 사태를 막기 위해 시공사(시행사)는 준공 후 미분양 물량에 대해 최후의 수단으로 ‘할인 분양’을 시행하기도 한다. 일부 손해를 감수하고서라도 비용을 회수하기 위함이다. 하지만 할인 분양을 시행할 경우 또 다른 문제에 부딪힌다. 기존 분양자들의 반발이 심하기 때문이다.

법적으로는 상품에 해당하는 분양 물량을 시공사가 ‘할인’해서 판매하는 것이기 때문에 아무 문제가 없다. 그러나 기존 분양자들은 동일한 조건의 부동산에 대해 예기치 못한 상황으로 인해 결과적으로 더 높은 값을 치르고 분양을 받게 된다.

이로 인해 기존 분양자들의 반발이 거센 곳에서는 할인 분양을 받은 입주자를 거부하는 촌극이 벌어지기도 한다. 시공사(시행사)로서는 난감할 수밖에 없다.

진퇴양난의 상황에 일부 시공사는 환매부조건 분양을 대책으로 시행하기도 한다. 환매부조건 분양은 미분양 물량이 발생해 할인 분양을 시행할 경우, 기존가격에 분양을 받은 사람들에 대해 할인분양가와 같은 조건을 ‘되돌려 적용’하는 것이다. 그러나 환매부조건 분양 역시 시공사가 일부 손해를 떠안아야 한다는 점에서 완전한 대책이라고 볼 수는 없다.

일각에서는 현재 악성 미분양 물량이 미미한 수준이기 때문에 전체 부동산 시장에 미치는 영향은 작을 것이라는 목소리도 있다. 악성 미분양 물량이 급격한 증가세를 보이지 않고, 전체 미분양 물량도 감소세에 있기 때문이다.