분양가 상한제는 주택시장에 어떤 영향을 미칠까.

전문가들은 대체로 “분양가 상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키는 한편 기존 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것”이란 전망에 일치한다.

그렇다면 가격상승 압력을 낮추면 집값을 얼마나 떨어질까. 서울의 경우 1%p 안팎의 추가 하락이 예상됐다.

국책 연구기관인 국토연구원은 지난달 말 “서울 민간택지에 분양가 상한제를 확대 도입하면 서울 주택 매매가격이 연간 1.1%포인트 추가 하락할 것”이라는 전망을 내놨다.

국토연구원은 더불어 분양가 상한제로 일부 재건축·재개발 단지 '쏠림 현상'이 완화되고 주택시장 안정에 영향을 줄 것이라는 예상도 했다.

다른 전문가들도 대체로 분양가 상한제가 정부의 여망대로 집값의 하락을 가져올 수 있지만, 자칫 주택 수급의 불균형을 초래, 장기적으로는 집값 상승을 야기할 수 있다는 점을 경고한다.

함영진 (주)직방 빅데이터랩장은 분양가 상한제의 시행에 대해 “저렴해진 분양물량에 대한 기대로 지난 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해 질 수 있다”면서도 “다만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것”이라 전망했다.

그는 이어 “재건축, 재개발 등 정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 수 있다”고 내다봤다. 그의 ‘강보합이 유지되면 선호현상이 지속될 수 있다’는 말은 집값이 오를 것이라는 것을 우회적으로 표현한 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "투기과열지구 내 재건축, 재개발 단지에 대한 분양가 상한제 시행은 조합원들의 추가 부담금 발생으로 서울과 과천 등지의 재건축과 재개발 투자 수요가 줄고 가격 약세도 불가피할 것"이라 말했다.

그는 특히 “주택 수요자들이 기존 아파트보다는 분양가가 상대적으로 낮은 분양가 상한제 적용 아파트를 분양받으려는 수요가 늘 수 있다”면서도 “정부 부동산 추가규제로 주택 거래량이 늘어나기도 어려울 것으로 판단되므로 분양가, 입주량, 장기적인 수급여건 등을 두루 고려해 상품을 고르는 것이 중요하다”고 강조했다.

한편 이들은 분양가 상한제가 재개발·재건축 등의 신축 공급을 막아 결국 수요와 공급의 불균형으로 집값이 크게 뛸 것을 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “인근 지역시세보다 낮은 분양가는 ‘로또청약’이라는 부작용을 불러올 수 있다”면서 “인기지역의 청약경쟁률이 높아지는 등 특정단지 쏠림과 과열현상이 야기될 수 있어 최초 수분양자에게 과도한 시세차익이 돌아가지 않도록 전매규제, 실거주 여부에 대한 꾸준한 시장 모니터링이 필요하다”고 전했다.