[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 2025년부터 통합재건축 사업이 본격화되면서 재건축 방식에 새로운 변화가 예고되고 있다. 

기존의 개별 단지 중심 재건축과 달리, 여러 단지를 통합하여 동시에 재건축을 진행하는 방식이 도입되며, 서울 3개 지역과 경기 1개 지역 등 총 네 곳에서 추진 중이다.

그러나 이 과정에서 주민 간 갈등과 이해관계 조율의 어려움으로 인해 건설사들이 신중한 입장을 보이고 있어, 정책적 지원과 제도적 기반의 필요성이 제기되고 있다.

통합재건축의 새로운 방식, 서울·경기·인천 4개 지역 추진

통합재건축은 단일 단지가 아닌 인접 단지를 묶어 동시에 재건축을 진행함으로써 사업의 효율성을 높이고 대규모 주거단지를 조성할 수 있는 방안으로 주목받고 있다. 현재 통합재건축이 추진되고 있는 지역은 다음과 같다:

▲ 서울 강남구 대치동 : 대치우성1차·쌍용2차 아파트

▲ 서울 서초구 잠원동 : 신반포19차·25차 아파트

▲ 서울 양천구 목동 : 목동신시가지 1단지·2단지·3단지

▲ 인천 남동구 만수동 : 만수주공아파트

서울 강남과 서초 지역에서는 특히 재건축 수요가 높은 단지들이 포함되면서 시장의 관심이 집중되고 있다.

건설사 통합재건축에 신중한 입장, 이유는 '주민 분쟁' 등 우려

통합재건축은 조합원 입장에서 대규모 단지 조성을 통한 사업성 향상이라는 장점이 있지만, 건설사들은 신중한 태도를 보이고 있다. 그 이유는 통합재건축에서 '통합'이 생각보다 어렵다는 점에 있다.

첫째, 주민 갈등과 이해관계 조율의 어려움이 있다.

단일 단지가 아닌 여러 단지를 아우르다 보니 각 단지 조합원 간의 이해관계가 얽히며, 이를 조율하는 데 상당한 시간이 소요된다.

특히, 용적률 배분 문제, 층수 제한, 공용 공간 설계 등에 대한 합의가 쉽지 않다. 실제로, 서울 광진구 광장동 삼성1차 소규모재건축 정비사업조합은 인근 빌라와의 통합 재건축을 추진했으나, 단지 간 재건축 사업성 차이로 인한 견해차로 인해 결국 단독 재건축을 결정한 사례가 있다.

둘째, 성공 사례 부족이다.

현재까지 통합재건축으로 성공을 증명한 사례는 서초구의 '래미안 원베일리'와 '메이플자이' 두 곳에 불과하다. 이들은 각종 갈등을 극복하고 사업을 완수했지만, 공공기관의 역할과 지원이 컸다.

반면, 성급하게 통합을 시도하다가 단지 간 의견 차이로 사업 자체가 무산되는 경우도 있다. 예를 들어, 경기 성남시 분당구 아름마을의 풍림5단지, 선경6단지, 효성단지가 통합 재건축을 추진하다가 지난 6월 결렬된 사례가 있다.

셋째, 갈등으로 인한 사업 지연 우려이다.

건설사들은 주민 분쟁이 장기화되면 사업성이 악화되고, 추가 비용 발생 가능성이 높아진다고 우려하고 있다. 이는 통합재건축의 가장 큰 리스크로 꼽힌다.

실제로, 통합재건축을 추진 중인 다른 지역에서도 설득할 구성원이 많아지다 보니 단지별·구성원별 합의를 하는 것도, 사업 속도를 높이는 것도 더 어려워지는 것이 통합재건축의 한계라는 지적이 있다.

공공기관 역할과 정책적 뒷받침 필수적

전문가들은 통합재건축이 성공하기 위해서는 공공기관의 적극적인 개입과 제도적 기반 강화가 필요하다고 강조한다. 현재 통합재건축 사업을 추진 중인 지역에서도 정부와 지자체가 중재 역할을 해야 한다는 목소리가 높다.

부동산 전문가들은 "단순히 조합과 건설사에 모든 책임을 떠넘기면 갈등만 키울 가능성이 높다"며 "공공기관이 갈등 조율과 법적·제도적 지원을 통해 사업을 안정적으로 이끌어야 한다"고 밝혔다.

또한, 관련 법령 및 행정 절차 간소화와 함께, 통합재건축에 특화된 가이드라인 마련이 필요하다는 지적도 있다. 특히, 노후계획도시정비특별법에 따라 통합 재건축을 진행하면 안전진단을 면제하고 용적률을 상향해주는 인센티브를 제공할 방침이지만, 단지 간 이해관계가 엇갈려 충돌이 생기면 재건축 추진 속도가 더 느려질 수 있다는 우려가 지속되고 있다.