[녹색경제신문 = 문홍주 기자] 서울 서대문구 북아현2구역 재개발 사업이 조합 내부 갈등과 아현동 성당과의 소송으로 인해 위기를 맞고 있다.

특히 최근 2심 법원에서 성당 측이 승소하면서 법적 분쟁 장기화 예상, 조합원 보상안 변경으로 내부 반발이 격화되면서 사업 추진이 극히 어려워졌다.

조합원 1+1 보상안 취소로 내부 갈등 폭발

문제의 발단은 조합이 추가 1주택 공급가를 '일반분양가 90%'로 추진하려 한 것에 서대문구가 행정지도를 통해 '조합원 분양가' 공급을 권고하면서 벌어졌다. 급등한 공사비를 '추가 1주택 일반분양가 90% 공급'으로 만회하려던 계획에 차질이 빚어진 것이다.

결국 조합은 사업성 악화를 이유로 기존 조합원들에게 제공하기로 했던 1+1 보상안을 취소하는 안건을 정기총회에서 통과시켰다.

일부 조합원들은 이와 관련해 "문제의 시작은 서대문구 때문에 빚어진 일"이라며 비난하는 한편 "사업인가 시행자인 구청과 대립각을 세우고, 1+1 보상안을 일방적으로 취소한 조합도 문제"라며 양쪽 모두 문제가 있다고 지적했다.

큰 토지를 소유한 소수 조합원들은 이번 보상안 취소로 인해 상대적으로 더 큰 손실을 입게 되면서 불만을 표출하고 있다. 재개발 조합 의결구조가 '1인 1표제'로 운영되는 특성상, 큰 토지를 소유한 소수 조합원들의 권리가 충분히 반영되지 못하고, 작은 토지를 소유한 다수 조합원의 이익에 따라 결정된 것으로 보인다.

큰 토지를 소유한 조합원은 추가 주택 분양이라는 중요한 혜택을 잃게 되었고, 작은 토지를 소유한 조합원은 상대적으로 덜한 영향을 받게 되는 불균형이 발생했다.

일부 조합원들은 "조합의 신뢰를 저버린 결정"이라며 강력히 반발하고 있다. 특히, 1+1 보상안 취소가 도시정비법 제76조를 위반했다는 지적까지 나오면서 법적 소송으로 이어질 가능성이 높아지고 있다.

부동산 전문가들은 "북아현2구역의 조합 내 분쟁이 다른 재개발 사업에도 부정적 영향을 미칠 것으로 보인다"라며 "만약 해당 소송이 조합의 승소(1+1 보상안 취소 적법)로 끝날 경우, 재개발 조합 내에서 상대적으로 소수일 수 밖에 없는 큰 토지 소유자들이 다수결에 의해 밀려나면서 사전에 약속했던 1+1을 보상을 언제든 취소당할 수 있고, 법적으로 이의를 제기하도 어려워지는 선례가 될 것"이라고 우려를 표했다.

2심 성당 승소, 사업시행계획 무효화 위기

1+1 보상안 취소 문제와 함께, 조합 측 입장에서 추가적인 악재가 발생했다. 존치 건축물 동의 및 일조권 등의 문제로 아현동 성당과 분쟁중이던 조합이 2심 판결에서 패소한 것이다.

2024년 12월 18일, 서울고등법원은 아현동 성당(천주교 서울대교구유지재단)이 북아현2구역 재개발 조합과 서대문구청을 상대로 제기한 사업시행계획인가 취소 소송에서 성당 측의 손을 들어줬다.

성당은 재개발이 추진되었을때부터 조합과 서대문구청에 성당의 존치를 요구했다. 이에 따라 2020년 아현동 성당을 존치하는 내용으로 재정비촉진계획이 변경됐고, 조합은 사업 시행 구역을 변경해 성당의 존치 구역을 아예 재개발에서 빼버리는 쪽을 택했다. 이렇게 되면 도로와 바로 연결되어있지 않은 아현동 성당은 맹지처럼 고립될 가능성이 높다.

이처럼 재개발·재건축 사업은 해당 구역 내 건축물 및 토지를 철거하거나 재배치하는 과정에서 소유자의 권리를 침해할 수 있는 잠재적 가능성을 내포하고 있으므로, 건물 소유자의 동의를 구해 존치를 합의하도록 한 것이다. 그럼에도 조합이 성당과의 존치 합의를 사실상 건너뛰도록 사업 시행구역 변경을 인가해준 서대문 구청에도 문제가 있다.

결국 성당 측은 '조합이 존치 합의를 하지 않았고, 일조권, 조망권, 사생활 침해 등 권리를 침해했다'며 인가 무효 소송을 제기했다. 이 내용이 2심 법원에 의해 인정된 것이다. 

이번 판결로 북아현2구역 재개발의 사업시행계획 자체가 무효화될 가능성이 높아졌다. 이에 따라 조합은 사업 진행을 위해 내부 분열을 막아야 하는 한편, 성당 측과도 합의를 이끌어내야하는 문제에 빠졌다.

한편 업계 관계자들에 따르면 "성당 측이 소송 취하 조건으로 성당 신축비용 187억 원을 요구한것으로 알고 있다"고 했다.

부동산 전문가들은 "조합이 해당 금액과 관련해 협상을 진행할 것으로 알고 있다"라며 "다만 양측 간 이견이 커 쉽게 타결되기 어려울 것"이라고 전망했다.

성당 소송과 조합 내부의 갈등이 중첩되면서 시공사인 삼성물산과 DL이앤씨 컨소시엄은 사실상 현장에서 철수한 상태로 보인다. 시공사 입장에서는 법적 불확실성과 조합의 재정적 안정성이 확보되지 않는 상황에서 사업을 지속하기 어렵다고 판단했을 가능성이 크다.

북아현 2구역 사업 지연 악순환, 어떻게 해결해야 하나?

북아현2구역 재개발 사업이 정상화되기 위해서는 성당과의 법적 분쟁 해결과 신축비 협상, 조합원 간 갈등 조정이 필수적이다.

부동산 업계 관계자는 "대법원 판결을 기다리며 시간만 보낼 것이 아니라, 조합이 성당 측과 협상을 통해 조속히 해결책을 마련해야 한다"고 지적했다.

조합원 보상 문제와 성당 신축비 갈등이 해결되지 않는 한, 북아현2구역 재개발은 장기 표류할 가능성이 높다. 이는 서울 내 주요 재개발 사업의 신뢰도를 떨어뜨릴 뿐만 아니라, 지역 주민들의 기대를 저버리는 결과로 이어질 수 있다.