부동산의 숨은 고수가 지난 17일 발표된 주택가격안정대책으로 인해 잠시 수요가 비규제지역으로 이동하더라도 시간이 지나면 다시 서울과 강남으로 수요가 회귀할 것 이라는 전망을 내놨다.

앞서 지난 17일 정부는 인천, 대전, 청주 지역을 조정지역으로 추가 지정하고 대출 규제를 대폭 강화했으며, 서울 강남의 영동대로 일대를 토지거래허가구역으로 묶는 등 고강도 대책을 발표한 바 있다.

국내 한 대형은행에서 지점장으로 은퇴하기 직전까지 PB(Private Banker)로 활약한 김 모씨(55)는 재야의 부동산고수다.   

그는 현역시절 짬짬이 한 실전 부동산투자로 상당한 재력을 쌓기도 했으며, 전업주부의 삶을 시작한 지금도 과거 PB 시절에 고객으로 인연을 맺었던 상당수의 재력가들이 그녀의 투자조언을 찾을 정도로 숨은 실력자다.

김 모 전 지점장은 녹색경제신문과 통화에서 "유동성을 흡수하는 대안이 병행되지 않으면 장기적으로 집값이 안정되기는 어려울 것"이라고 정부의 6.17 대책을 평가했다.

그는 "단기적으로는 비규제지역으로 투자가 이동하는 풍선효과가 나타날 것"이라며 "규제로 묶인 지역에서는 안정 내지 조정 효과가 있을 것"이라고 말했다.

그러면서도 "시간이 지나면 넘쳐나는 유동성으로 인해 (부동산투자가) 결국은 다시 서울과 강남으로 회귀할 것"이라고 내다봤다. 

김 전 지점장은 강남지역에서 집값변동이 가장 빨리 감지될 곳으로 이번에 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 압구정동과 반포지역을 꼽았다. 

그는 "규제로 묶인 지역 인근의 비규제지역에서 집값이 오르면 또 다시 규제지역으로 추가될 것"이라며 "그렇게 되면 가격이 오를 만한(수요가 있는) 지역은 모두 규제로 묶일 수도 있을 것"이라고 말했다.

이어 "이에 따라 규제가 확대될 테고, 시간이 지나면서 여기저기 규제를 받게 되면 본래 서울과 강남이 가진 소구력이 회복돼 다시 가격이 오르게 되는 순환이 반복될 수 있다"고 설명했다. 

그러면서 "코로나19(COVID-19) 여파로 국제적인 저금리 기조는 한동안 이어질 수 밖에 없고, 이미 많은 돈이 시중에 풀렸다. 게다가 올해 하반기와 내년에도 경기방어와 회복을 위해 추경을 비롯해 유동성을 확대해야 하는 상황"이라며 "은행에 돈을 넣어놔도 이자가 붙지 않으니 주식시장으로 유동성이 흡수 돼있는 상태다. 그런데, 주식시장에서 돈을 번 사람들 중 일부는 강남에 집을 사려고 할 것이고 이는 투기나 투자 수요가 아니라 실제 수요라서 규제하기 어렵다"고 지적했다. 

이어 "비규제지역인 김포나 파주 같은 곳에서 투자수익을 거둔 사람들도 더러는 강남에 집을 사려고 하게 될 것"이라며 "기존의 강남 주택 소유자는 (토지거래허가를 받기 어려우니) 매매가 없고 공급은 제한된 상태에서 새로운 수요가 생기게 되면 집값이 오를 수 밖에 없다"고 설명했다. 

물론, 압구정이나 반포같은 신규 수요지역을 또 다시 토지거래허가구역으로 추가지정할 수도 있지만, 이런 식으로 규제를 하게되면 이 수요는 또 다시 규제가 없는 인접 지역으로 이동하게 된다. 그렇다고 해서 토지거래허가구역을 함부로 늘리기에는 '사유재산권 침해' 논란 등 위헌 소송에 따른 부담이 커진다는 것이 그의 분석이다. 

그는 "집값이 안정되려면 넘쳐나는 유동성이 어디로든 흡수돼야 한다"며 "그러자면 주택 공급을 더 늘려야 한다"고 짚었다.

그러면서 "이런 상황에서 또 다시 재건축이나 리모델링에 대한 규제가 강화됐다"며 "부동산 투자를 불편하거나 어렵게 할 수는 있겠지만, 기꺼이 불편을 감수해서라도 할 수만 있다면 내집을 마련하고 싶은 것이 서민들의 꿈 아니겠느냐"고 반문했다.